El mercado residencial vasco cerró 2025 con una marcada dualidad: mientras la actividad promotora global sufrió un importante retroceso, la vivienda protegida en alquiler logró cifras históricas. Según el último informe del Observatorio Vasco de la Vivienda, el número de viviendas iniciadas en el conjunto del año cayó un 33,89 %, lastrado principalmente por el desplome de la iniciativa privada en el sector de la compra protegida. Sin embargo, en el ámbito del alquiler social y asequible, se iniciaron 1.034 unidades, lo que convierte a 2025 en el segundo mejor año de la última década, solo por detrás de 2024, gracias al fuerte impulso de la promoción pública a través de Visesa.
Esta caída en la producción de nueva oferta ha contribuido a tensionar los precios, que siguen al alza en todo el territorio. El precio medio de la vivienda libre en Euskadi alcanzó los 3.489 euros por metro cuadrado en el último trimestre, un 10,5 % más que el año anterior. La presión es especialmente aguda en la obra nueva, donde el encarecimiento llega al 15,7 % debido a la escasez de promociones y al aumento de los costes de construcción. Por territorios, Gipuzkoa y Donostia se mantienen como las zonas con los precios más elevados, mientras que Bizkaia sigue liderando el volumen de operaciones de compraventa.
Pese a este escenario de precios elevados, el mercado hipotecario vasco mantiene cierta resiliencia. La cuota mensual media se situó en los 838 euros, un incremento del 10,9 % respecto a 2024, pero el esfuerzo financiero de los hogares vascos (31,76 %) se mantiene por debajo de la media estatal gracias a una estructura salarial más sólida. No obstante, el informe advierte de que la combinación de una demanda activa y una oferta de vivienda nueva a la baja plantea un escenario complejo para el acceso al hogar, situando al alquiler protegido como el eje estratégico necesario para equilibrar el mercado en los próximos ejercicios.
