Euskadik etxebizitzaren arloko “ezkutu soziala” onartuko du Premiazko Neurriei buruzko Dekretuarekin

Gobernu Kontseiluak etxebizitzaren arloko erregelamendu-xedapenak premiaz aldatzeko Dekretua onartuko du asteartean (premiazko neurriei buruzko dekretua). Arau horrek bizitegi-larrialdiari aurre egiteko Euskadiren “ezkutu soziala” indartzen du, eta alokairu-eskatzaileek etxebizitza eskuragarria lortzeko programak hobetzea lehenesten du. Dekretuak indarrean dauden hamabi arau aldatzen ditu, “etxebizitzaren arloko politika publikoak merkatuaren errealitate berrira egokitu daitezen, estaldurak handitu daitezen, tresnak malgutu daitezen eta gaur egun etxebizitza duina eta egokia lortzeko zailtasun handiagoak dituztenei azkarrago eta eraginkorrago erantzun dakien”, adierazi du Denis Itxaso sailburuak.

Era berean, Estatuko Aldizkari Ofizialak (BOE) astelehen honetan argitaratu du Bizkaia eta Arabarako erreferentziako prezioen indizea ezartzen duen Etxebizitza eta Hiri Agenda Ministerioaren ebazpena. Horrela, bi probintziak Gipuzkoari batzen zaizkio, Gipuzkoan 2025eko irailetik indarrean baitago indizea. Neurri hori bihar, asteartea, sartuko da indarrean, eta eremu tentsionatu izendatutako Euskal Autonomia Erkidegoko udalerri guztietan alokairuaren prezioak mugatzeko aukera emango du. Horien artean daude hiru hiriburuak gehi Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Irun, Astigarraga, Usurbil, Tolosa, Hernani eta Lezo Gipuzkoan, eta Barakaldo eta Galdakaoko barruti bat Bizkaian. Ildo horretan, Denis Itxaso sailburuak adierazi duenez, “indize horiekin erabat araututa geratzen dira eremu tentsionatuak”, eta “legealdiaren erdialdera iritsi aurretik lortu dugu Sailaren legealdiko mugarri garrantzitsuenak betetzea edo abian jartzea”. Itxasoren hitzetan, “premiazko neurriei buruzko dekretua onartzea eta hiru lurraldeetarako erreferentziako prezioen indizeak izatea ezkutu soziala dira Euskadirentzat”.

Xedapen berriak Euskal Autonomia Erkidegoko etxebizitza-sistemaren zenbait programa nagusiren gainean jarduten du. Dekretuak 46.463,29 euroraino igotzen du Bizigune programako alokairuko etxebizitza bat eskuratu nahi duten pertsonen diru-sarreren gehieneko atalasea; horrez gain, etxebizitza lagatzen duten jabeek jasotzen duten kanona merkatuko balioaren % 80raino handitzen du, hilean 700 euroraino gehienez, eta “aukera ematen du, eremu tentsionatu izendatutako udalerrietan, kanon hori Alokairu Merkatuaren Estatistikaren batez besteko prezioaren % 95era irits dadin”, eman du aditzera sailburuak. Gainera, etxebizitzaren hasierako urteko errenta maizterraren edo bizikidetza-unitate errentariaren urteko diru-sarrera haztatuen % 30arekin lotuko da.

Tentsionatu gabeko eta deklaratutako udalerrien adibideak, 2025eko bigarren hiruhilekoko EMALa kontuan hartuta (zenbatekoa letra lodiz aplikatzen da):

*Tentsionatutako eremu gisa deklaratuta ez daudenez, jabeei aplika dakiekeen gehieneko kanona 700 eurokoa da.

**Tentsionatutako eremuak direnez, jabeek EMALen batez besteko prezioaren % 95 jasoko dute, EMALek Biziguneko gehieneko kanona gainditzen ez duenean izan ezik. Kasu horretan, 700 euroak mantenduko lirateke, Barakaldoko adibidean bezala, non % 95 hori 682 eurokoa baita.

Gaztelagunen kasuan, Euskadik modu adierazgarrian eguneratzen ditu gazteek alokairurako laguntzak jasotzeko bete behar dituzten baldintzak. Diruz lagundu daitezkeen gehieneko errentak 900 euroraino igo dira Bilbon, Donostian eta Gasteizen, 800 euroraino igo dira Bilbo eta Donostiako eremu metropolitarretan eta 10.000 biztanletik gorako udalerrietan, eta 750 euroraino igo dira gainerakoan. Eremu tentsionatu izendatutako udalerrietan, muga horiek Alokairu Merkatuaren Estatistikaren % 95era irits daitezke. Gainera, laguntza hori jaso ahal izateko gehieneko diru-sarrerak 30.000 eurokoak izango dira eskaera indibidualetarako, 36.764 eurokoak bi pertsonako bizikidetza-unitateentzat eta 39.184 eurokoak familia ugarientzat. “Programak, lehen aldiz, barne hartzen ditu bizitegi-errealitate berriak: azpierrentamendua eta gelen alokairua diruz lagunduko dira, eta etxebizitza partekatuetan gehienez bi laguntza egon daitezke, baldin eta bizikidetza-unitate bakoitzak bere kontratua badu”, iragarri du Itxasok.

Tentsionatu gabeko eta deklaratutako udalerrien adibideak, 2025eko bigarren hiruhilekoko EMALa kontuan hartuta (zenbatekoa letra lodiz aplikatzen da):

*Euskadiko hiru hiriburuetan, diruz lagundu daitezkeen gehieneko errentak 900 euroraino igotzen dira, eta EMALen batez besteko prezioaren % 95eraino igoko litzateke kopuru hori gaindituko balitz, Donostian bezala.

**Bilbo eta Donostiako metropoli-areetako herrietan eta tentsionatutako eremutzat jo EZ diren 10.000 biztanletik gorako udalerrietan, diruz lagundu daitezkeen gehieneko errentak 800 eurokoak dira.

***Bilboko eta Donostiako metropoli-areetako udalerrietan eta 10.000 biztanletik gorakoetan, tentsionatutako eremu izendatuta badaude, zenbateko hori EMALen % 95era irits daiteke, egoerak hala eskatuko balu.

Era berean, gazteek etxebizitza eskuratu ahal izatearen aldeko konpromisoa indartzen da alokairuko etxebizitza babestuak adjudikatzeko prozeduretan. Dekretuak kupoak eguneratzen ditu, eta ezartzen du 36 urtetik beherako pertsonentzat erreserbatuko direla egokitu gabeko etxebizitzen % 50. Horrekin batera, errotze-baldintza ere gehitu da errentamenduko adjudikazio-prozeduretan: Euskadin gutxienez hiru urtez erroldatuta egon izana egiaztatu beharko da.

Beste berrikuntza garrantzitsu bat etxebizitzarako eskubide subjektiboaren irismena hobetzea da. Dekretuak 1.000 euro igo ditu diru-sarrerak jaso ahal izateko atalaseak. Izan ere, kide bakarreko unitateen kasuan, urtean 14.000 eurotik beherako diru-sarrerak dituztenek eskuratu ahal izango dituzte; bi kideko unitateen kasuan, 18.000 eurotik beherako diru-sarrerak dituztenek; eta hiru kideko edo gehiagoko unitateen kasuan 20.000 eurotik beherako diru-sarrerak dituztenek.

Arauak, gainera, hiria birdentsifikatzeko eta berroneratzeko neurri zehatzak barne hartzen ditu, eskaintza handitu ahal izan dadin lurzoru berriak kontsumitu beharrik gabe. Zehazki, industria-erabilerako edo hirugarren sektoreko erabilerako eraikinak guztiz edo zati batean birmoldatzea errazten du, baita beheko solairuan 7.500 merkataritza-lokal etxebizitza-erabilera izango duten bizitegi-eraikin bihurtzea ere —jarduketa horiek etxebizitza kolaboratiboekin parekatuko dira, bizigarritasun-ondorioetarako—.Era berean, Itxasok azaldu duenez, “eskakizun teknikoak malgutzen ditu, eraldaketa horiek baimentzen baititu plangintzak aldez aurretik aurreikusi beharrik gabe eta bizigarritasun-dekretuaren zenbait betekizun aplikatzeaz salbuetsita, etxebizitza berri eskuragarria sortu ahal izan dadin finkatuta dauden hiri-eremuetan”.

Babes sozialaren arloan, dekretuak emakumeen aurkako indarkeria matxistaren biktimentzako ekintza positiboko neurriak zabaltzen eta eguneratzen ditu. Idazketa berriak indarrean dagoen araudira egokitzen du horien definizioa, egiazta daitezkeen kasuak zabaltzen ditu eta babes indartuko bi mekanismo finkatzen ditu: lehentasunezko kupoa etxebizitza babestuen adjudikazioan, eta babes publikoko etxebizitzen edo parekoen zuzeneko adjudikazioa. Gainera, zuzeneko edo aparteko adjudikazio-mekanismoak mantentzen eta indartzen dira bereziki zaurgarriak diren beste kolektibo batzuentzat, udalekin, aldundiekin eta gizarte-zerbitzuekin koordinatuta.

Erreformak, baliabideak eta akordioak: Plan Integralaren logika

Dekretu honen onarpena Etxebizitza Eskuratzeko Euskadiko Plan Integralaren parte da, hau da, Eusko Jaurlaritzak bizitegi-krisiari erreforma, baliabide eta akordioetan oinarritutako logika integraletik erantzuteko abian duen bide-orriaren parte da. Erreformen alorrean, dekretuak jarraipena eta erregelamendu-garapena ematen dio Eusko Legebiltzarrak onartutako Etxebizitzaren, Lurzoruaren eta Hirigintzaren arloko Premiazko Neurriei buruzko Legeari. Izatez, lege horrek prozedurak arintzeko, eskaintza handitzeko, lurzorua desblokeatzeko eta eskaria hobeto babesteko oinarriak ezartzen ditu. Kudeaketaren helburu politikoa argia da: alokairu eskuragarriko 7.000 etxebizitza lortzeko konpromisoa betetzea, eta hurrengo hamarkadan alokairu-parkea bikoizteko eta etxebizitza babestuen kopurua % 40 handitzeko bidean aurrera egitea.

Baliabideen alorrean, berriz, Eusko Jaurlaritzak arau-erreforma horrekin batera gastu-baimen berriak ere eman ditu, etxebizitza-sistema publikoaren laguntzei eta prestazioei euste aldera. Gobernu Kontseiluak 39,85 milioi euroko estaldura emango du 1. eta 2. lerroetan etxebizitzak birgaitzeko dirulaguntzetarako, 9,2 milioi euroko estaldura energia birgaitzeko, 35,704 milioi euroko estaldura alokairua sustatzeko, 7,15 milioi euroko estaldura finantza-hitzarmeneko interes-puntuen subsidiorako eta 21,8 milioi euroko estaldura Gaztelagun programarako.

Apustu ekonomiko hori etxebizitzarako inoizko baliabide-esparrurik zabalenean kokatzen da. Sailak eta bere sozietate publikoek 2026rako duten aurrekontu bateratua 596 milioi eurokoa da. Aurreikusten da alokairu sozial eta eskuragarrira bideratutako babes publikoko 1.713 etxebizitza hastea, 31.650 etxebizitza birgaitzeko lanak finantzatzea, 30.000 familiari Etxebizitzarako Prestazio Ekonomikoa ematea eta, Gaztelagunen bitartez, 9.500 gazteri laguntzea.

Eta akordioen kapituluan, Plan Integralaren ardatza udalekiko elkarlana areagotzea izango da, eremu tentsionatuen izendapena hedatu dadin, lurzoruen lagapena bizkortu dadin, Eraikuntza, Instalazio eta Obren gaineko Zergan salbuespena erraztu dadin eta hirigintza-tramitazioa laburragoa eta eraginkorragoa izan dadin. Horixe da, hain zuzen, Euskal Autonomia Erkidegoko ereduaren logika: esku-hartze publikoa, plangintza, baliabide jarraituak eta erakundeen arteko lankidetza uztartzea eta, horrela, bizitegi-larrialdiari aurre egitea —kolektibo zaurgarrienei ez ezik, klase ertainari eta langile-klaseari ere eragiten baitie—.

Alokairuaren preziorako mugak

Bizkaiko eta Arabako datuak Etxebizitzaren Alokairu Prezioen Erreferentziako Estatuko Sisteman (SERPAVI) sartu ondoren, Euskadik eremu tentsionatu guztietan muga ditzake alokairuaren prezioak. Informazio hori sartzearekin, eremu tentsionatu izendatu diren 14 udalerrietara zabaltzen du irismena, aurrez barne hartutako Gipuzkoako hamar udalerriei Bilbo, Barakaldo eta Galdakao (Bizkaia) eta Gasteiz (Araba) gehitzen baitzaizkie. Informazio hori xehetasun-mailarik handienarekin aurkezten da, errolda-sekzioaren, barrutiaren, udalerriaren eta lurraldearen 2024ko datuekin, betiere Eustatek Foru Ogasunen datuak ustiatzearen ondorioz emandako informazioa abiapuntu izanik.

Indize horri esker, erreferentzia-prezioen urkila ezar daiteke zenbait kasutarako: edukitzaile handien jabetzakoak diren etxebizitzak (bost higiezin edo gehiago dutenak), lehen aldiz alokairuaren merkatuan sartzen diren etxebizitzak, eta azken bost urteetan errentamenduan izan ez diren etxebizitzak. Horrela, etxebizitza-merkatuaren gainean presiorik handiena duten eremuetan errentak mugatzeko esparru objektiboa ezartzen da. Dena dela, jakinarazi behar da eraginpean dauden udalerrietako errentamendu-kontratuen % 90, gutxi gorabehera, jada kontrol-mekanismoen mende zeudela Etxebizitzaren Alokairuaren Erreferentziako Indizearen bidez —gaur egun % 2,47—. Indize horrek markatzen ditu kontratuen urteko berrikuspenak eta berritzeak, kontratuaren titularra aldatu ala ez. Horrenbestez, indize berria aplikatzekoa izango da, batik bat, gainerako kontratuen % 10ean.

Etxebizitza jakin bati aplikatzekoa zaion erreferentziako prezioen tartea kontsultatu nahi izanez gero, bihartik aurrera ikusgai, higiezinaren katastro-erreferentzia edo helbide osoa sartu beharko da, informazio gehigarriarekin batera: energia-ziurtagiria, oin-planoa eta kontserbazio-egoera. Informazio horri esker, kasuan kasurako egokia den hileko errentaren zenbatespen objektiboa lortuko da. Etxebizitza Ministerioaren eta Hiri Agendaren web-orriaren bidez sartzen da sistemara.

Etxebizitza eta Hiri Agenda Ministerioaren Alokairu Prezioen Estatuko Erreferentzia Sistemaren datuen arabera, Bilbo, Donostia, Vitoria-Gasteiz, Barakaldo eta Irun batera aztertuz gero, alde argiak identifika daitezke, bai hileko ahalegin ekonomikoan, bai egoitza-parkearen ezaugarrietan, alokairuaren guztizko zenbatekoa eta etxebizitzen azalera kontuan hartuta.

Bilbon adibidez, alokairuak hilean 700 eta 950 euro artekoak dira gutxi gorabehera (25. eta 75. ehunekoak, hurrenez hurren), eta 800 euro dira preziorik ohikoena. Tarte hori 59-85 m²-ko etxebizitzei dagokie, eta ohiko azalera 70 m² ingurukoa da. Donostian, bestalde, alokairuak hilean 822 eta 1.200 euro artekoak dira, eta prezio arruntena 967 eurokoa da. Zenbateko horiek 59-85 m²-ko etxebizitzekin lotzen dira, eta batez besteko tamaina 71 m² ingurukoa da.

Gasteizen, alokairuak hilean 624 eta 813 euro artekoak dira, eta prezio ohikoena 721 eurokoa da. Kasu horretan, etxebizitzek azalera handixeagoak dituzte, 66 eta 91 m² bitartekoak, 79 m²-ko batez bestekoarekin.

Barakaldon, alokairu-prezioak hileko 650 eta 788 euro artekoak dira, eta balio arruntena 706 eurokoa da. Zifra horiek 59 eta 77 m² bitarteko etxebizitzei dagozkie, eta ohiko azalera 67 m²koa da. Azkenik, Irunen, alokairuak hilean 650 eta 804 euro bitartekoak dira, eta prezio ohikoena 721 eurokoa da. Zenbateko horiek 63-84 m²-ko etxebizitzei dagozkie, eta azalera ohikoena 74 m² dira.