- Gipuzkoako hiriburuan sei hilabetez jaitsi da alokairu berrien batez besteko prezioa, 2025eko ekainean muga jo eta ekitaldiaren amaieran 1.190 eurotik 1.132 eurora jaitsi ondoren
- Errenterian % 4,1 egin du behera azken hiruhilekoan, Irunen % 3 murriztu dira alokairuak eta Lasarte-Orian % 0,6. Alokairu-parkeak gora egiten jarraitzen du, bai Gipuzkoan eta Euskadin, eta maximo historikoetara iritsi da. Gaur egun, 86.522 kontratu aktibo daude: 42.927 Bizkaian, 31.351 Gipuzkoan eta 12.244 Araban. Bizkaiak Gipuzkoa gainditzen du prezioari dagokionez, 2016tik lehen aldiz
- Denis Itxaso sailburuak ohartarazi du datuak zuhurtziaz interpretatu behar direla eta 2026ko lehen hiruhilekoetako bilakaera monitorizatu behar dela, joera-aldaketa baieztatu aurretik: “Zifrak itxaropentsuak dira, baina oraindik ibilbide luzeagoa behar dugu; tentsionatutako egoera gainditzeko beharrezkoa da etxebizitza-eskaintza handitzea”
Alokairu libreko kontratu berrien batez besteko prezioak behera egin dute 2025eko laugarren hiruhilekoan Donostian, Errenterian, Irunen eta Lasarte-Orian, Gipuzkoan etxebizitza-merkatu tentsionatuko eremuetarako aurreikusitako tresnak osorik aplikatu ziren lehen aldian. Tresna horietako bat Erreferentzia Prezioen Indizea da, merkatuko arauetatik harago alokairuaren prezioak objektibatzea helburu duena. Alokairu Merkatuaren Estatistikaren arabera (AME), jabeek Eusko Jaurlaritzako Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailari alokairu-kontratu bat formalizatzen dutenean eman behar dioten fidantzen nahitaezko erregistroan oinarrituta, erregistratutako fidantza berrien batez besteko errenta % 4,1 jaitsi zen Errenterian, % 3,7 Donostian, % 3 Irunen eta % 0,6 Lasarte-Orian.
Beherakada hori, gainera, alokairuan erregistratutako etxebizitzen kopurua jaitsi gabe gertatu da. Izan ere, Euskadik alokairu libreko 86.522 kontratu zituen 2025 amaieran, serie historikoko kopururik handiena. Lurraldeka, Bizkaian 42.927 kontratu dira, Gipuzkoan 31.351 eta Araban 12.244. Gipuzkoari dagokionez —sarrera-errentak gehien jaitsi diren lurraldea da—, kontratu aktiboen kopurua % 3,2 hazi da azken hiruhilekoan, eta 31.351 alokairu erregistratu dira.
Denis Itxaso Etxebizitza eta Hiri Agendako sailburuak adierazi duenez, “zifrak argiak dira, eta itxaropentsuak, baina goiz da hiruhileko bat joera gisa finkatzeko”. Hori dela eta, emaitzak zuhurtziaz interpretatzeko eskatu du Itxasok; izan ere, “Gipuzkoan tentsionatutako eremuetarako aurreikusitako tresna guztiak aplikatu diren lehen hiruhilekoa da. Hiru hilabete horietan, serie historikoan lehen aldiz, lurraldeko hiru hirigune nagusiek batera murriztu dituzte erregistratutako kontratu berrien prezioak”.
Sailburuak ohartarazi du, gainera, ez litzatekeela zuzena bilakaera hori neurri bakar bati egoztea. “Tentsionatutako eremuetako fidantza berrien prezio-jaitsiera eta Gipuzkoa bezalako lurralde beraren barruan tentsionatu gabeko eremuetako igoera ikusita, pentsa daiteke prezioen beherakada ez dela neurri bakar batengatik eman”. Eta azpimarratu duenez, “fidagarriagoa izango da Euskadik azken hilabeteetan martxan jarri dituen tresna guztiak martxan jarri ahala: alokairuaren legezko mugak, kontratuen ezohiko luzapenak, erreferentzia-prezioen indizeak eta zerga-pizgarriak. Lau neurri horien konbinazioak lagundu diezaguke alokairuaren merkatu libreko prezioei eusten”, gaineratu du.
Itxasok gogorarazi du oraindik goiz dela arau-esparru berri horren baterako eragina ebaluatzeko; izan ere, mailakatuta aplikatu da, etxebizitza-merkatu tentsionatuko eremu izendatzea eskatu duten lurraldeen eta hirien arabera. “Oraindik denbora-ibilbide luzeagoa behar dugu neurri guztien eragin metatua behatzeko eta joera hori finkatzen den baieztatzeko. Datozen hilabeteetan egiaztatuko dugu ea alokatutako etxebizitzen kopuruak gora egiten jarraitzen duen eta prezioan beherakada finkatzen ari den. Jaurlaritzaren betebeharra jarraipen zorrotza egitea da, eta oraindik ebidentzia gehiago behar duten ondorioak ez aurreratzea”, adierazi du.
Indarrean dauden kontratuen maximo historiko berria
2025eko abenduaren 31n, Euskadin 86.522 kontratu zeuden ohiko etxebizitzaren alokairu librerako eraikin kolektiboetan; orain arte lortu den zifra handiena da. Irailean baino 1.454 fidantza gehiago dira, % 1,7 hazi da. 2024 amaierarekin alderatuta (84.529 kontratu zeuden aktibo orduan), igoera % 2,4koa da. Lurraldeka, Bizkaiak 42.927 kontratu aktibo ditu, Gipuzkoak 31.351 eta Arabak 12.244. Hiruhilekoari dagokionez, alokairu-fidantzen kopurua hazi egin da hiru lurralde historikoetan: Gipuzkoan 985 kontratu, Bizkaian 314 eta Araban 155.
Itxasok azaldu duenez, “Euskadik inoiz baino kontratu aktibo gehiago dituela amaitu du 2025 urtea. Eta ez portzentajeari dagokionez bakarrik. Alokairu-parkea 86.522koa da: 42.927 kontratu dira Bizkaian, 31.351 Gipuzkoan eta 12.244 Araban. Zifra horiek aski sendoak dira baieztatzeko, oraingoz, ez dela nabari alokairu-merkatutik etxebizitzak oro har kendu direnik”. Igoera hori, gainera, tentsionatutako eremu izendatutako udalerrietan nahiz aldi horretan tentsionatuta ez zeuden udalerri askotan gertatu da; beraz, ez dirudi arauketa —ez eta hura ez egotea ere— eragiten ari zaionik etxebizitza errentan jartzeko jabeek duten joerari.
Alokairu-etxebizitzen euskal parke osoaren batez besteko errenta 801,4 eurokoa da hilean, aurreko hiruhilekoan baino % 1,2 handiagoa. Kontratu berrien batez besteko prezioa, berriz, % 0,7 jaitsi da, 885,5 euroraino.
Kontratu berrien batez besteko errenta % 3,5 jaitsi da Gipuzkoan
2025eko laugarren hiruhilekoan, Gipuzkoak izan du beherakada-seinalerik argiena. Indarrean dauden kontratu guztien batez besteko errentak gora egin du zertxobait, 835,2 euroraino, baina alokairu berrien batez besteko errenta % 3,5 jaitsi da; hirugarren hiruhilekoan 926,2 eurokoa izan zen, baina laugarrenean 894,1 euro. Ekitaldiaren amaieran, alokairu libreko 31.351 kontratu aktibo zituen Gipuzkoak, 2025eko hirugarren hiruhilekoaren amaieran baino 985 gehiago. Horrek esan nahi du hiruhileko hazkundea % 3,2koa izan dela, eta 2024 amaierarekin alderatuta % 2,6 hazi dela. Sailburuaren hitzetan, “datu hori bi alderditatik da adierazgarria: sarrera-errentak jaitsi egin dira tentsionatutako udalerri batzuetan, eta, aldi berean, Gipuzkoak 31.351 kontratu aktibo ditu. Hau da, ez da erregistratutako parkea murriztu dela; aldiz, prezioak murriztu dira alokatutako etxebizitza gehiago izanda”, adierazi du Itxasok.
Bilakaera hori Irun-Donostia metropoli-konurbazioko zenbait udalerritan ikus daiteke da bereziki:
- Errenteria: 834,9 eta 800,4 euro artean, % 4,1 gutxiago.
- Donostia: 1.175,6 eurotik 1.131,9 eurora, % 3,7 gutxiago.
- Irun: 878 eurotik 851,8 eurora, % 3 gutxiago.
- Lasarte-Oria: 898,3 eurotik 893,2 eurora, % 0,6 gutxiago.
Itxasok nabarmendu duenez, “Donostian bi hiruhilekoz jarraian egin du behera kontratu berrien batez besteko errentak, 2025eko bigarren hiruhilekoan serie historikoaren maximoa lortu ondoren”. Sailburuaren ustez, bilakaera hori “lasaigarria da Espainia osoan gehien tentsionatutako etxebizitza-merkatu honetan. Hala ere, datozen hiruhilekoetan berretsi egin behar da”. Eta azpimarratu du, halaber, tentsionatutako udalerriek alokairu-kontratuak handitzen jarraitzen dutela. Urte arteko datuei dagokienez, kontratu aktiboen kopurua % 3 hazi da Errenterian, % 1,1 Donostian, % 2,9 Irunen eta % 1,4 Lasarte-Orian. Zumaian ere antzeko joera nabari da, nahiz eta lagin estatistikoa ez den nahikoa kalitatezko datua emateko.
Itxasok gogorarazi duenez, 2025eko azken hiruhilekotik aurrera, “Gipuzkoan, alokairuaren erreferentzia-indizeak edukitzaile handiei eta tentsionatuko eremuetako kontratu berriei aplikatzen zaizkie”. Tresna horiek metropoli-ikuspegiarekin aplikatzearen garrantzia ere defendatu du. “Erreferentzia-indizeak eta eskaria babesteko neurriak eraginkorragoak dira metropoli-ikuspegiarekin aplikatzen direnean, etxebizitzaren merkatuak ez baititu muga administratiboak aintzat hartzen. Eremu osora zabaltzen badira, aukera ematen du presioa eta igoerak inguruko udalerrietara ez hedatzeko, eta erantzun koherenteagoa eta eraginkorragoa bermatzen du”.
Sailburuak nabarmendu du, halaber, zerga-pizgarriak aurreikusten direla tentsionatutako eremuetan errentak erreferentzia-indizeetara borondatez egokitzen dituzten jabeentzat. “Errenta indizeetara borondatez egokitzen dutenek alokairuaren etekin osoen gaineko % 70eko hobari fiskala jaso dezakete. Horrela, tratamendu fiskal onuragarriagoa izango dute, kontratu-harremanari egonkortasuna emango diote eta familia gehiagok etxebizitza arrazoizko prezioan eskuratzen lagunduko dute”.
Bizkaiak Gipuzkoa gainditu du prezioari dagokionez, 2016tik lehen aldiz
Lurralde-bilakaera ez da homogeneoa. Gipuzkoan, kontratu berrien batez besteko errentak % 3,5 egin du behera. Bizkaian, berriz, % 2,1 egin du gora; 890,7 eurotik 909,4 eurora igo da. Gipuzkoak baino fidantza berrien batez besteko errenta handiagoarekin itxi du Bizkaiak 2025a, 2016az geroztik lehen aldiz. Hori da AMEren serie historikoaren lehen urtea.
Bizkaian biztanle gehien dituzten hiru udalerrietan ere bilakaera goranzkoa da:
- Bilbo: alokairu berrien batez besteko errenta hiruhilekoan % 2,2 igo da; 989,8 eurotik 1.011,1 eurora. Hiriburuan 16.077 kontratu aktibo daude 2025 urte amaieran, 2024 amaieran baino 300 gehiago, hau da, urtean % 1,9 hazi da.
- Barakaldo: kontratu berrien errenta hiruhilekoan % 1,8 hazi da, 814 eurotik 828,4 eurora. 3.977 kontratu aktibo ditu, 2024 amaieran baino % 2,7 gehiago.
- Getxo: Bizkaiko udalerri nagusien artean igoerarik handiena izan du, fidantza berrien batez besteko errenta 1.175,7 eurokoa izan baita, irailean erregistratutako 1.114,3 euroak baino % 5,5 gehiago. Gainera, Getxo da Euskadiko udalerri nagusien artean salbuespena, kontratu aktiboen kopurua zertxobait jaitsi baita: 2024an 2.847 kontratu izatetik 2025 amaieran 2.832 izatera pasatu da, hau da, % 0,5 gutxiago.
Lurralde osoan, 42.927 kontratu aktibo ditu Bizkaiak 2025 amaieran: irailean baino 314 gehiago, % 0,7, eta 2024 amaieran baino 833 gehiago, % 2. Gaur egun, parkearen batez besteko errenta 798 eurokoa da, eta hiruhilekoan % 1,2 hazi da. Nabarmendu behar da 2025eko laugarren hiruhilekoan Bizkaiak oraindik ez zituela beharrezko lurralde-datuak erreferentziako estatu-sistema osorik aplikatzeko. Bizkaiko eta Arabako informazioa barne hartzen zuen eguneraketa 2026ko apirilaren 20an argitaratu zen, eta hurrengo egunean hasi zen aplikatzen. “Bizkaiko datuak lurralde horretan erreferentzia-indizea martxan jarri aurrekoak dira, eta aukera emango dute datozen hilabeteetan alderatzeko nola eboluzionatzen duen tentsionatutako merkatu-eremuetako tresna guztiak aplikatu ondoren”, onartu du Itxasok.
Arabak preziorik neurrizkoenak ditu eta sarrera-errenta zertxobait jaitsi da
Bestalde, Arabak 12.244 kontratu aktibo ditu 2025 amaieran, irailean baino 155 gehiago, hau da, hiruhilekoan % 1,3 hazi da. 2024 amaierarekin alderatuta, 368 kontratu gehiago ditu; % 3,1 hazi da. Indarrean dauden kontratu guztien batez besteko errenta 727,2 eurokoa da, hiru lurralde historikoetan txikiena, hiruhilekoan % 1,3 hazi ondoren. Aldiz, alokairu berrien batez besteko errenta % 1,1 jaitsi da; 815,9 eurotik 807,1 eurora.
Lurraldearen bilakaera Vitoria-Gasteizen kontzentratzen da bereziki, tentsionatutako Arabako udalerri bakarra baita. Kontratu berrien batez besteko errentak ia egonkor jarraitzen du, 851,6 eurotik 851,2 eurora igaro baita (% 0,05 egin du behera). Arabako hiriburuan 10.111 kontratu daude aktibo 2025 amaieran, 2024 urtearen amaieran baino 276 gehiago —urteko % 2,8ko hazkundea—, eta parke aktiboaren batez besteko errenta 764,1 eurokoa da. “Arabak beste lurraldeek baino portaera neurrizkoagoa du, eta Vitoria-Gasteiz oso egonkor mantendu da azken hiruhilekoan, baina ikusi beharko dugu ea bilakaera hori finkatzen den erreferentzia-indizearen ondorioak erabat hedatzen hasi ondoren”, adierazi du Itxasok.
Bizigunek alokairu babestuaren parkea handitzen jarraitzen du
Alokairuaren bitartekaritza publikorako Bizigune programak parkea handitzen jarraitzen du. 2025eko laugarren hiruhilekoan, 22 etxebizitza pribatu gehitu ziren, eta orotara 7.499 etxebizitzara iritsi, aurreko hiruhilekoan baino % 0,3 gehiago. Urte osoari dagokionez, 2025 amaieran 2024 amaieran baino 80 etxebizitza gehiago zituen; urte artean % 1,1 hazi zen. Lurraldeka, Bizkaiak du kopuru handiena: 4.605 etxebizitza, aurreko urtean baino 48 gehiago (% 1,1). Gipuzkoan 2.054 etxebizitza daude, eta hazkunderik handiena izan du: 45 etxebizitza gehitu dira eta urte arteko hazkundea % 2,2koa izan da. Araban 840 etxebizitza lortu dira 2025 amaieran, 2024ko abenduan baino 13 gutxiago; hortaz, beherakada % 1,5ekoa izan da.
Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren iritziz, bilakaera horrek berretsi egiten du alokairuaren bitartekaritza publikoaren programa hedatu egin dela Euskadi osoan, eta indartu egiten du etxebizitza pribatua alokairu eskuragarri eta egonkorreko formuletara mobilizatzen jarraitzeko beharra.
Maizterren eskubideak tentsionatutako eremuetan
Itxasok gogorarazi du legediak ezarritako mugak eta ezohiko luzapenak eskatzeko eskubidea “nahitaez bete beharrekoak” direla. Tentsionatutako eremuetan dauden etxebizitzetako maizterrek kontratua urtero luzatzeko eska dezakete, gehienez ere hiru urtez. Epe horretan, kontratuaren baldintzak mantendu egin behar dira, legez aurreikusitako salbuespen-egoeretan izan ezik.
Sailburuak eremutentsionatua.eus atariko kontsulten postontzia erabiltzera animatu ditu aplikatu beharreko errentari, erregistratutako azken hilekoari, dagokion indizeari edo kontratua luzatzeko eskubideari buruzko zalantzak dituztenak. “Legea zorrotz eta diziplinaz bete behar da. Informazioa emateko betebeharra edo alokairuaren prezioen legezko mugak betetzen ez direnean, ikuskapen-mekanismoak aktibatuko dira, baita zehapen-mekanismoak ere”, ohartarazi du. Informatzeko betebehar horiek higiezinen agentziei eta atariei ere eragiten diete.
Era berean, Itxasok azpimarratu du tentsionatutako eremuek aukera ematen dutela maizterrak babesteko eta errenten bilakaera eskari handia eta eskaintza urria duen merkatuaren mende soilik egon ez dadin. “Esku har dezakegu, eta esku hartu egin behar dugu prezioak murrizteko eta maizterrak babesteko, batez ere etxebizitza eskuratzea oztopo sozial, ekonomiko eta belaunaldi-oztopo bihurtu den esparruetan”, esan du.
Gipuzkoan 25.000 jabek baino gehiagok jasotzen dute hobari fiskala etxebizitzak egokitutako prezioetan alokatzeagatik
Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren ustez, Gipuzkoan Errentaren kanpainaren behin-behineko balantzeak berretsi egiten du fiskalitateak etxebizitza-politikaren tresna osagarri gisa adierazgarria dela. 25.000 jabek baino gehiagok jaso dute PFEZaren % 70eko hobaria beren etxebizitzak egokitutako prezioetan alokatzeagatik; zerga-inpaktua 18 milioi euro ingurukoa izan da. Gainera, merkatuko prezioetan alokatzen duten beste 28.000 jabek % 30eko hobariak jaso dituzte; guztira 4 milioi inguru.
Itxasok azpimarratu duenez, datu horiek “agerian uzten dute fiskalitateak herritarrentzat baliagarriak diren jokabideak sustatu ditzakeela eta alokairuko etxebizitza pribatuak arrazoizko prezioetan mantentzen lagundu dezakeela”. Sailburuak gogorarazi duenez, “erreferentzia-indizeen azpitik alokatzen duenari, programa publikoetan parte hartzen duenari edo neurrizko errentan alokatzen duenari hobari gehiago ematea erantzunkidetasuna saritzeko eta alokairu egonkorragoak bultzatzeko modua da”.
Sailak zehaztu duenez, datu fiskal horiek ezin dira zuzenean AMErekin alderatu, eremu desberdinetan jarduten dutelako. AME eraikin kolektiboetako ohiko etxebizitzen alokairu libreko kontratuen fidantzetan oinarritzen da; informazio fiskalak, berriz, biztanle-multzo zabalagoa hartzen du, eta alokairu-merkatuaren estatistikan jaso gabeko etxebizitzak edo kontratuak barne har ditzake. “Hala ere, bi adierazleak norabide berean doaz: arauketa, pizgarri fiskalak eta etxebizitza pribatua mobilizatzea batera aplikatu beharrekoak dira, eskaintza zabaltzeko eta prezioen igoera geldiarazteko”, esan du Itxasok.
Tentsionamendutik ateratzeko eskaintza gehiago
Prezioak arautzearen ondorioetako bat da jabeek pizgarria galtzen dutela alokairu-kontratua amaitzean maizterrez aldatzen badute. Izan ere, tentsionatutako eremuetan ezin dute errenta arbitrarioki handitu maizter berriarentzat; aldiz, alokairu-kontratu berriaren prezioa aurreko kontratuaren prezioan indexatu behar dute. Hori dela eta, kontratuen iraupena luzatzen ari da, eta, batzuetan, isilbidez luzatzen dira, eta horrek eragina du errotazioan. “Baliteke hurrengo estatistikek adieraztea errotazioa murriztu dela eta eskaintza txikiagoa dela; alokairuko etxebizitzek maizterrak etxebizitzetan mantentzeko joera dute, eta, beraz, pisu horiek ez dira berriro merkaturatzen”, ohartarazi du sailburuak.
Hori dela eta, Itxasok azpimarratu du prezioak doitzearekin eta eskaria babestearekin batera alokairu eskuragarriko etxebizitzen eskaintza etengabe handitu behar dela. “Tentsionamendutik ateratzeko, ezinbestekoa da parkea handitzea. Arauketak gehiegikeriak izan ditzake, maizterrak babestu eta merkatuari egonkortasuna eman dakioke, baina egiturazko konponbidea lortzeko, beharrezkoak dira etxebizitza babestu gehiago, alokairu eskuragarri gehiago eta erakundeen arteko lankidetza handiagoa”, adierazi du Itxasok.
Sailburuak berriro ere eskatu die tentsionatutako eremu izendatutako udalerrietako udalei beren hiru urteko planetan aurreikusitako tresna guztiak aplika ditzatela, hirigintzako izapideak arindu ditzatela, bizitegi-lurzorua aktiba dezatela eta Eusko Jaurlaritzari lursailak laga diezazkiotela, etxebizitza babestua eta alokairu eskuragarria sustatzeko. “Etxebizitzaren erronka ez da neurri bakar baten bidez konponduko, ezta erakunde bakar baten bidez ere. Erregulazioa, inbertsio publikoa, udalekiko lankidetza, etxebizitza hutsak mobilizatzea, segurtasun juridikoa, fiskalitate adimenduna eta bizitegi-ekoizpeneko politika etengabea eskatzen ditu. Euskadik hobeto babestu behar ditu alokairuan bizi direnak, eta, aldi berean, beharrezkoa da etxebizitza kopurua handitzea”, amaitu du.
Tentsionatutako eremuak izendatzea hedatzen ari da. Bizkaian, Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio, Elorrio, Sestao eta Santurtziko espedienteak izapidetzen ari dira. Eta Gipuzkoan, Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati, Orio eta Hondarribikoak.
